Familiehypotheek

Je leent het geld bij de familie in plaats van bij een bank. Er kan ook een recht van hypotheek worden gevestigd door de uitlener (familie), vandaar de term familiehypotheek. Je bepaalt onderling de voorwaarden (rente, aflossing termijn, etc.) van de financiering en legt deze vast in een overeenkomst. De rente is net als bij een bank onder voorwaarden aftrekbaar.

In beginsel mag de hypotheek zo hoog zijn als in onderling overleg wordt bepaald. De voorwaarden die een bank oplegt zijn niet van toepassing. De belastingdienst kan de hoogte van de lening en de voorwaarden toetsen. De standpunten van de belastingdienst worden toegelicht in een besluit (21 april 2021) inzake de familiehypotheek. Het is daarom verstandig om advies in te winnen van een deskundige.

Het kind leent € 300.000 bij een bank tegen 4% rente. De ouders hebben een spaarrekening bij de bank met 1% rente. Door middel van de familiehypotheek kan de marge van de bank ad € 9.000 binnen de familie worden gehouden. Vroeger was het verschil tussen de door banken gehanteerde spaarrente en hypotheekrente 1 à 1,5%. Nu is het verschil circa 3,5%. Het voordeel van een familiehypotheek is enorm.

Marktconform houdt in dat de rente wordt vastgesteld zoals “de markt” de rente vaststelt. Zoals bijvoorbeeld een bank de rente bepaalt. Als je de gemiddelde rente die een bank hanteert gebruikt, zit je goed. De belastingdienst kan de rente toetsen. In het besluit familiehypotheken wordt het standpunt van de belastingdienst nader toegelicht.

De voorwaarden van een familiehypotheek mogen in onderling overleg worden bepaald. Het is raadzaam om de voorwaarden vast te leggen in een overeenkomst. In de overeenkomst kun je bepalen hoe hoog de rente, aflossing, zekerheden, niet nakoming van de voorwaarden etc. wordt bepaald.

Een familiehypotheek zorgt ervoor dat de rentemarge die de bank ontvangt toekomt aan de familie, zie ook voorbeeld familiehypotheek. Bij een hypotheek van € 300.000 is dit momenteel circa € 9.000 per jaar. Bij een 30-jarige aflosvrije lening is dat een voordeel van € 270.000 over de gehele looptijd. Genoeg reden dus om een familiehypotheek te verstrekken.

Dat is mede afhankelijk van het bepaalde in de voorwaarden die in onderling overleg zijn vastgesteld. Bij overlijden van de verstrekker van de familiehypotheek gaat de vordering over op de erfgenamen. Bij overlijden van de ontvanger van de familiehypotheek is het een schuld in de nalatenschap. Bij overlijden kan er sprake zijn van een testament, opeisen, legitieme, beperkte gemeenschap van goederen etc. Raadpleeg dus altijd een deskundige of laat deze de overeenkomst voor u opstellen.

Spaargeld wordt momenteel bijna niet belast. Geld uitlenen aan de kinderen wordt belast als een belegging. Momenteel is dat rendement fictief gesteld op 6,17%. Hierover wordt 32% belasting geheven in BOX 3. De BOX 3 heffing wordt de komende jaren aangepast. U kunt de vordering ook onderbrengen bij een BV. De Financiële Planning Specialist rekent door wat in uw situatie het meest voordelig is.

De rente bij een familiehypotheek wordt fiscaal gelijk behandeld als een lening bij een bank. De rente is onder voorwaarden aftrekbaar. Het kan voordelig zijn juist geen renteaftrek te claimen. Bijvoorbeeld als het kind nog studeert en geen inkomen heeft of als de ouder geen pensioen heeft opgebouwd en leent bij het kind. De Financiële Planning Specialist rekent door wat in uw situatie het meest voordelig is.