Belasting op vermogen – Onroerend goed

Box 3 en verhuurd vastgoed: wat verandert er, en wat kunt u doen?

De belasting op vermogen – ook wel box 3 genoemd – is de afgelopen jaren flink onder vuur komen te liggen. Sinds de Hoge Raad in 2021 oordeelde dat het oude systeem oneerlijk was voor mensen met lage of negatieve rendementen, werkt de overheid aan een nieuw, eerlijker stelsel.

In juni 2025 heeft de Tweede Kamer ingestemd met een nieuwe wet: de Wet tegenbewijsregeling box 3. Wat betekent dit voor u als particuliere vastgoedbezitter? Hieronder leest u wat verandert, waar de risico’s liggen en hoe u fiscaal optimaal kunt handelen.

Wat houdt de nieuwe regeling in?

In plaats van een vaste (forfaitaire) belasting over uw spaargeld en beleggingen, wordt het straks mogelijk om aan te tonen hoeveel rendement u écht heeft behaald. Dat heet: het werkelijk rendement.

Voor verhuurd vastgoed in privé (box 3) betekent dit:

• U betaalt belasting over de huurinkomsten minus de rentekosten

• Daarbovenop telt de waardestijging of -daling van uw pand mee

• Andere kosten (zoals onderhoud, belastingen of beheervergoedingen) zijn helaas niet aftrekbaar

Specifiek voor vastgoed: dit moet u weten

1. Rentekosten zijn wél aftrekbaar

Betaalt u rente op een lening voor een woning? Dan mag u deze rente aftrekken van uw huurinkomsten. Andere kosten zijn dat dus niet.

2. Waardeverandering telt mee

Is uw pand in waarde gestegen? Dan telt dat als rendement. Als de waarde daalt, telt dat uiteraard ook mee. Aankoop of verkoop halverwege het jaar? Dan wordt de waardeverandering pro rata meegerekend – dus naar verhouding van het aantal dagen dat u eigenaar was.

3. Privégebruik vakantiewoning? Vanaf 2026 bijtelling

Gebruikt u een woning deels zelf, bijvoorbeeld een tweede woning of vakantiewoning? Dan moet u vanaf 2026 een economische huurwaarde optellen bij uw rendement. Die wordt geschat op zo’n 5% van de WOZ-waarde, maar u moet zélf met een redelijke onderbouwing komen.

4. Ook familieverhuur wordt gecorrigeerd

Verhuurt u onder de marktprijs aan een familielid? Dan rekent de Belastingdienst met een zakelijke huur, niet met wat u daadwerkelijk ontvangt.

Wat betekent dit als de markt stabiliseert of daalt?

Veel vastgoedbezitters verwachten de komende jaren géén grote waardestijgingen meer. Huren blijven wellicht stabiel, maar de belastingdruk zou juist kunnen dalen onder deze nieuwe regeling.

Een voorbeeld:

• Pand met WOZ-waarde €300.000

• Huurinkomsten 4% → €12.000

• Renteaftrek 1% → €3.000

• Netto rendement = 3% → €9.000

• Belasting = 36% van €9.000 = €3.240
  Dat is minder dan de ruim €6.000 die u onder het oude forfaitaire systeem zou hebben betaald!

Voor beleggers met lage of negatieve rendementen (zoals in 2022 bij veel beursbeleggingen) kan de besparing nog veel groter zijn.

Wat kunt u doen om fiscaal optimaal te blijven handelen?

1. Zorg voor goede administratie

U moet uw werkelijke rendement aantonen. Zorg dus voor overzichtelijke documenten:

• Huuropbrengsten

• Betaalde rente

• WOZ-beschikkingen

• Eventuele investeringen of verbouwingen

Gebruik straks het nieuwe formulier van de Belastingdienst (OWR), dat medio juli 2025 beschikbaar komt.

2. Controleer en beïnvloed de WOZ-waarde

De WOZ-waarde is cruciaal voor de berekening van rendement.
Controleer jaarlijks of deze niet te hoog is, en maak op tijd bezwaar als u twijfelt. Een lagere WOZ betekent een lagere belasting.

3. Overweeg herstructurering in een BV

Heeft u meerdere panden of een grote vastgoedportefeuille? Dan kan het fiscaal voordelig zijn om andere opties te overwegen. Let wel op: overdracht brengt kosten met zich mee, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten.

Laat altijd een specialist doorrekenen of dit voor u loont.

Tot slot

De nieuwe wet betekent niet automatisch dat u minder belasting gaat betalen, maar wel dat u grip kunt krijgen op uw belastingdruk. Zeker bij bescheiden rendementen of beperkte waardestijging kan de overstap naar werkelijk rendement gunstig uitpakken.

Wilt u weten wat dit concreet voor uw situatie betekent? Wij helpen u graag met een persoonlijke doorrekening of second opinion.