Woning schenken in 2027: WOZ-waarde blijft gelden
Wie een woning schenkt of voor een lagere prijs aan een kind verkoopt, kan te maken krijgen met schenkbelasting én overdrachtsbelasting. Eerder was aangekondigd dat voor de schenkbelasting vanaf 2027 niet langer de WOZ-waarde, maar de waarde in het economische verkeer zou gelden. Die maatregel staat niet in het bij de Tweede Kamer ingediende wetsvoorstel Fiscale verzamelwet 2027.
Op basis van de huidige wet en het nu voorliggende wetsvoorstel blijft de WOZ-systematiek daarom ook in 2027 van toepassing. Dat kan gunstig zijn als de WOZ-waarde lager is dan de marktwaarde. De parlementaire behandeling is nog niet afgerond; tot de wet definitief is, blijven wijzigingen mogelijk.
Kort samengevat
- Voor de schenkbelasting blijft bij de verkrijging van een woning de WOZ-waarde het uitgangspunt.
- Voor de overdrachtsbelasting wordt in beginsel aangesloten bij de waarde in het economische verkeer.
- U hoeft niet noodzakelijk de hele woning over te dragen: ook een onverdeeld aandeel kan notarieel worden geleverd.
- Verkoop tegen de marktwaarde met een zakelijke lening van de ouders leidt op zichzelf niet tot een schenking.
- Wordt een deel van de koopsom kwijtgescholden, dan kan over dat bedrag wel schenkbelasting verschuldigd zijn.
Wat was aanvankelijk de bedoeling?
Het plan was om de waardering van geschonken woningen vanaf 2027 aan te laten sluiten bij de waarde in het economische verkeer. Daarmee zou de waarderingsgrondslag voor de schenkbelasting meer in de pas lopen met de overdrachtsbelasting.
Deze voorgenomen wijziging is niet opgenomen in de Fiscale verzamelwet 2027 zoals die bij de Tweede Kamer is ingediend. Voor woningen blijft daardoor vooralsnog de bijzondere waarderingsregel op basis van de WOZ-waarde bestaan.
Welke WOZ-waarde gebruikt u?
Bij een schenking van een woning kan in de huidige systematiek doorgaans worden gekozen voor de laagste van:
- de WOZ-waarde die geldt in het jaar van de schenking; of
- de WOZ-waarde die geldt in het daaropvolgende jaar.
De tweede waarde is op het moment van schenken meestal nog niet bekend. Daardoor kan de definitieve aangifte schenkbelasting soms pas later goed worden vastgesteld. Bij een sterke waardestijging of -daling kan de keuze tussen beide WOZ-waarden belangrijk zijn.
Voorbeeld: verkoop onder de marktwaarde
Stel dat een woning een marktwaarde heeft van € 500.000 en een toepasselijke WOZ-waarde van € 430.000.
Wordt de woning voor € 400.000 aan een kind verkocht, dan bedraagt de schenking voor de huidige waarderingsregels in beginsel € 30.000: de WOZ-waarde minus de koopsom. Wordt de woning voor € 450.000 verkocht, dan ligt de koopsom boven de WOZ-waarde en ontstaat volgens deze waarderingssystematiek in beginsel geen belastbare schenking van de woning, ook al ligt de koopsom onder de marktwaarde.
Voor de overdrachtsbelasting wordt niet dezelfde berekening gebruikt. Daarbij is de waarde in het economische verkeer van het overgedragen aandeel bepalend als die hoger is dan de koopsom. De twee belastingen kunnen daardoor ieder een andere grondslag hebben.
Moet de hele woning worden geschonken of geleverd?
Nee. Een ouder kan ook een onverdeeld aandeel in de woning overdragen, bijvoorbeeld 25% of 50%. Dat aandeel moet in een notariële akte nauwkeurig worden omschreven en geleverd. De waardes voor de schenk- en overdrachtsbelasting worden vervolgens in beginsel naar rato van het overgedragen aandeel bepaald.
Een gedeeltelijke overdracht kan passen bij een gefaseerde vermogensoverdracht, maar maakt de eigendomssituatie ook ingewikkelder. Beslissingen over verkoop, onderhoud, verbouwing en financiering moeten daarna door de mede-eigenaren gezamenlijk worden genomen. Rust er een hypotheek op de woning, dan kan bovendien toestemming van de financier nodig zijn.
Bij overdracht van alleen de blote eigendom, een vruchtgebruik of een recht van gebruik en bewoning gelden andere waarderingsregels. Die situaties vragen om een afzonderlijke berekening.
Verkoop tegen marktwaarde en de koopsom direct teruglenen
De woning kan ook tegen de werkelijke marktwaarde aan het kind worden verkocht, terwijl de ouders de koopsom financieren met een lening. Civielrechtelijk vindt dan wel een echte levering plaats, maar de ouders ontvangen in plaats van geld een vordering op het kind.
Als de verkoopprijs zakelijk is en ook de lening zakelijke voorwaarden heeft, is er bij de overdracht op zichzelf geen schenking. Het kind is wel overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van het verkregen aandeel. De ouders krijgen een vordering en het kind een schuld. Afhankelijk van de omstandigheden kunnen die vordering en schuld gevolgen hebben voor box 3 of voor de eigenwoningregeling.
Het lage tarief voor de overdrachtsbelasting geldt niet automatisch. Daarvoor moet het kind de woning zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken en aan de overige voorwaarden voldoen. Blijven de ouders in de woning wonen, dan moeten ook hun woonrecht of huurafspraken en de gevolgen voor de nalatenschap afzonderlijk worden beoordeeld.
Voor een zakelijke familielening zijn onder meer een reële rente, duidelijke aflossingsafspraken, schriftelijke vastlegging en daadwerkelijke rentebetaling van belang. Of de rente bij het kind aftrekbaar is, hangt af van de voorwaarden van de eigenwoningregeling.
Wat als de ouders meteen een deel van de lening kwijtschelden?
Wordt bij de overdracht een deel van de koopsom kwijtgescholden, dan is dat kwijtgescholden bedrag in beginsel een schenking. Bij verkoop tegen de marktwaarde en een onmiddellijke kwijtschelding van bijvoorbeeld € 50.000 bestaat de schenking dus uit € 50.000. Over het belaste deel kan de eerder betaalde overdrachtsbelasting onder voorwaarden gedeeltelijk met de schenkbelasting worden verrekend.
Voor een zeer omvangrijke kwijtschelding geldt een bijzondere regel. Wordt bij verkoop tegen de marktwaarde uiterlijk op de leveringsdag 90% of meer van de waarde kwijtgescholden, dan kan voor de schenkbelasting de woning zelf als het geschonken object worden aangemerkt. De WOZ-waardering komt dan opnieuw in beeld. Dit scenario vraagt om een berekening vóórdat de akte wordt getekend.
Een kwijtschelding op een later moment is een afzonderlijke schenking. Schenkingen van dezelfde schenker aan dezelfde ontvanger binnen één kalenderjaar worden voor tarief en vrijstelling samengeteld. Ga bij een latere kwijtschelding niet zonder meer uit van dezelfde verrekening met de overdrachtsbelasting; de timing en samenhang van de rechtshandelingen zijn dan belangrijk.
Schenkbelasting en overdrachtsbelasting: geen dubbele heffing over hetzelfde bedrag
Bij een schenking van een woning of een verkoop onder de waarde kan zowel schenkbelasting als overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Voor zover beide belastingen over hetzelfde bedrag worden geheven, kan betaalde overdrachtsbelasting onder voorwaarden in mindering komen op de schenkbelasting. De verrekening kan niet leiden tot een teruggaaf van overdrachtsbelasting.
De uitkomst hangt onder meer af van:
- de marktwaarde en de toepasselijke WOZ-waarde;
- het aandeel in de woning dat wordt overgedragen;
- de overeengekomen koopsom;
- een eventuele onmiddellijke kwijtschelding;
- de relatie tussen schenker en ontvanger;
- de beschikbare schenkvrijstelling;
- het tarief of een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting; en
- eventuele andere schenkingen in hetzelfde kalenderjaar.
Met de calculator woning schenken, schenkbelasting en overdrachtsbelasting kunt u deze onderdelen indicatief naast elkaar zetten.
Wat betekent dit voor uw planning?
Het uitblijven van de aangekondigde wijziging betekent niet automatisch dat woning schenken altijd voordelig is. Naast belasting spelen ook zeggenschap, financierbaarheid, woonzekerheid, toekomstige verkoop en de positie van andere kinderen of erfgenamen een rol.
Een goede planning begint daarom niet bij de belastingbesparing, maar bij uw wensen en doelstellingen. Wilt u vermogen overdragen, uw kind helpen bij de aankoop van een woning of juist zelf in de woning blijven wonen? Vanuit dat doel kan worden beoordeeld of een schenking, verkoop, gedeeltelijke overdracht of familiehypotheek daadwerkelijk haalbaar en passend is.
Lees ook meer over schenkbelasting, nalatenschapsplanning en vermogensplanning.
Advies nodig?
Overweegt u een woning geheel of gedeeltelijk aan uw kind over te dragen? Laat dan vóór het ondertekenen van een koop-, schenkings- of leningsovereenkomst de fiscale én financiële gevolgen in samenhang beoordelen. Zo voorkomt u dat een op papier voordelige keuze later leidt tot onverwachte belasting, financieringsproblemen of onduidelijkheid binnen de familie.
Neem contact op met Financiële Planning Specialist voor een berekening die aansluit bij uw persoonlijke situatie.
Bron
Dit artikel is informatief en gebaseerd op de stand van de wetgeving en het wetsvoorstel op 22 september 2026. De parlementaire behandeling van de Fiscale verzamelwet 2027 is nog niet afgerond. Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.
