Familiehypotheek wordt vaak afgesloten

Een familiehypotheek wordt veel vaker afgesloten dan is verondersteld. Een zesde deel van alle afgesloten hypotheken is een familiehypotheek. DNB waarschuwt voor de gevolgen van deze vorm van financiering. Het zou de woningprijs opdrijven en er wordt oneigenlijk gebruik gemaakt van belastingvoordeel. Twintig procent van degene die een familiehypotheek hebben afgesloten zitten boven de afgesproken norm die banken onderling hebben afgesproken. Dit is allemaal te lezen in het onderzoek wat Gerard Eijsink (DNB) en Mauro Mastrogiacomo hebben gepubliceerd op 21 december 2023. De benodigde data voor het onderzoek zijn afkomstig van het CBS. In deze blog bespreek ik in het kort wat het onderzoek inhoudt, wat de relevantie is en wat in onze praktijk de beweegredenen zijn om een familiehypotheek af te sluiten.

Onderzoek familiehypotheek

In het jaar 2020 maakten 645.000 huishoudens gebruik van een familiehypotheek. Het grootste deel sluit slechts een beperkt deel van de totale hypotheek in familiehypotheekvorm af. Slechts 5 procent van de familiehypotheek is groter dan 60% van de totale hypotheek. Er wordt via de familiehypotheek dus vooral bijgeleend. Met name een aanvullende financiering, waarbij de verbouwing, verduurzaming, uitbreiding wordt bekostigd. Vaak betreffen dit DGA’s. Tien procent van de afnemers van een familiehypotheek is DGA ten opzichte van drie procent bij bancaire hypotheken. De rentes die worden bedongen zijn marktconform. De gemiddelde leeftijd is wat lager dan bij bancaire hypotheken en er wordt meer geleend, gemiddeld 31,4% van het inkomen. Tot slot wordt in het artikel vermeldt dan zowel de ontvanger van de familiehypotheek als de uitlener vermogender is dan de gemiddelde Nederlander. Het effect van een familiehypotheek is volgens de schrijvers dat het een prijsopdrijvend effect heeft op de woningmarkt en het kan tot onbedoelde belastingvoordelen leiden (geld lenen en terugschenken). Via Familiehypotheek kan het volledige artikel worden gedownload.

Relevantie familiehypotheek

De onderzoekers stellen dat de familiehypotheek een prijsopdrijvend effect heeft. Dat zal ongetwijfeld zo zijn in een markteconomie. Maar er zijn veel meer prijsopdrijvende effecten, zoals loonstijgingen, verduurzaming van woningen, lagere rente en huurprijzen.  Al die factoren hebben afzonderlijk een grotere invloed op de prijsstelling van woningen dan de familiehypotheek. In een goede markteconomie zal uiteindelijk vraag en aanbod min of meer op elkaar afgestemd moeten zijn. Dat is nu niet het geval en dat is de grootste reden voor de huidige prijsstijgingen. Een ieder die een woning aankoopt en hiervoor geld leent heeft recht op renteaftrek. Ook degene die een jaarlijkse schenking van de ouders ontvangen (en een bancaire hypotheek hebben afgesloten of huurt) of die een garantstelling hebben ontvangen, zodat de lening door de bank verstrekt kan worden.

Waarom familiehypotheek afsluiten

De werkelijke redenen waarom in mijn praktijk huishoudens een familiehypotheek afsluiten zijn de volgende:

• De rentemarge die een bank vraagt – sparen tegen 1% en lenen tegen 4% – is grofweg een marge van 3%. Dit blijft bij familiehypotheken in de familie. (Dit kun je opvatten als niet eigenlijk belastingvoordeel –  de rente wordt immers kunstmatig hoog gehouden en hierdoor gaat er belastinggeld verloren).
• Voor DGA’s, ZZP’ers, tijdelijke krachten, tussen twee banen in, arbeidsongeschikten etc is het vaak lastig om een financiering te verkrijgen. Ook bij een financiering van bedrijfs- en woonpand, tiny houses en veel andere gevallen is het ontzettend lastig om een bancaire financiering te verkrijgen. De toegang tot een bancaire financiering wordt wel steeds beter, maar laat nog steeds te wensen over. Een familiehypotheek is dan een handige en in sommige gevallen noodzakelijke oplossing.
• Ouders willen hun kinderen graag helpen. Dat kan via een familiehypotheek, maar ook via schenkingen om zo een woning aan te kunnen kopen.

Contact opnemen over familiehypotheek

Als u vragen heeft of van gedachten wilt wisselen over de familiehypotheek, neem dan contact op met Jaap Franken 06 417 17 904 of mail naar jaap@fpsadvies.nl

Financiele planning specialist geeft advies over familiehypotheken en regelt het fiscale, financiële en juridische deel.