Nieuwe standpunten Belastingdienst over familiehypotheek
Een familiehypotheek is, de naam zegt het al, een hypotheek tussen de familie. Dit wordt ook wel een familiebank constructie genoemd. Bij een familiehypotheek helpt een familielid een ander familielid bij het financieren van een woning, bijvoorbeeld ouders die hun kind helpen. Het is ook mogelijk als bv geld te verstrekken aan een privé persoon. Hoe gaat dit in zijn werk en wat zijn de voor- en nadelen? Lees hier meer informatie over de familiehypotheek.
Tip: Heeft u vragen? Stel ze een een vrijblijvend 10-minuten gesprek met ons. Lees meer.
Standpunten Belastingdienst 2021
De Belastingdienst heeft op 21 april 2021 nieuwe standpunten bekend gemaakt over de familiehypotheek. Denkt u erover na een familiehypotheek af te sluiten of heeft u al een familiehypotheek? Dan is het verstandig deze standpuntbepaling goed onder de loep te nemen, voordat de Belastingdienst dat bij u doet. Hieronder volgt uitleg over enkele standpunten die betrekking hebben op de rente die bij een familiehypotheek wordt gehanteerd. Dit standpunt geldt voor een eigen woninglening. Meer weten? Neem contact op met jaap@fpsadvies.nl.
Minimale rente familiehypotheek
Hoe zit het met de (minimale) rente bij een familiehypotheek? In de successiewet staat een rente van 6% gemeld, adviseurs houden zich hier nog steeds aan vast. De Belastingdienst neemt expliciet afstand van deze 6% van de SW. De hoogte van de rente in de successiewet geldt dus uitdrukkelijk niet voor de inkomstenbelasting.
De Belastingdienst gaat zonder meer akkoord met een opslag van 0,2%. Deze opslag is veel lager dan de normen die in de praktijk werd gehanteerd, namelijk een vaste opslag van 1,5% of een opslag van 25% die bancaire instellingen in rekening brengen.
Stel, u wil geld lenen van uw ouders voor een eigen woning. Een bank zou dit nooit financieren, omdat het risico dat u niet terugbetaalt te groot is. In dit geval zouden uw ouders het geld aan u kunnen lenen en een hogere rente in rekening kunnen brengen. Het standpunt van de Belastingdienst is dat zij deze “risico-opslag” absoluut niet als rechtvaardiging achten om de rente te verhogen. Een bancaire instelling doet dit normaal gesproken wel. Geld lenen met als zekerheid het recht van hypotheek betekent een veel lagere rente dan geld lenen in de vorm van een persoonlijke lening of een doorlopend krediet.
De vergelijking met de rente voor persoonlijke leningen gaat mank, omdat dit in de regel consumptieve leningen betreft. Bij de financiering van een woning fungeert deze als dekking (ook als geen recht van hypotheek is gevestigd).
Laten wij hetzelfde voorbeeld gebruiken als punt 3. Wanneer jij een huis koopt met weinig zekerheid middels een hypotheek bij de bank, mag de bank jouw huis verkopen zonder tussenkomst van externe partijen (recht van hypotheek). Volgens de Belastingdienst is het geen rechtvaardiging om een hogere rente te bedingen, ook al heb je geen zekerheden gevestigd.
Voor een situatie waarin de bank bijvoorbeeld 70% financiert en het eerste recht van hypotheek heeft gekregen, terwijl de ouders de resterende 30% verstrekken, geeft het Besluit als voorbeeld een renteopslag van 1%.
Het berekenen van afsluitprovisie (een beloning die onder andere hypotheekadviseurs ontvangen wanneer zij een hypotheek afsluiten bij een bepaalde bank) is alleen aanvaardbaar als ter zake reële kosten zijn gemaakt. Als deze kosten daadwerkelijk gemaakt worden zijn ze aftrekbaar. Wanneer u bijvoorbeeld de Financiële Planning Specialist vraagt om te bemiddelen en deze stuurt een factuur. Dan zijn deze kosten aftrekbaar.
Renteaftrek is niet mogelijk als het van het begin af aan de bedoeling van partijen is geweest dat de verschuldigde rente wordt voldaan uit schenkingen (Hof Arnhem 24 september 1991, V-N 1992/376).
U zou dus een schenking van ouders naar kind mee kunnen nemen in de leenovereenkomst tussen ouders en kind, wat fiscaal erg voordelig is. Hiervan zegt de Belastingdienst dat het absoluut niet mag.
In het Besluit wordt niet inhoudelijk ingegaan op de schenkingsaspecten. Volstaan wordt met de opmerking dat het bovenmatig deel van de rente mogelijk een schenking is. Als er dus sprake is van te veel in rekening gebrachte rente, meer dan wat de Belastingdienst als aanvaardbaar acht, dan kan dit worden gezien als een schenking. Hierover dient u dan eventueel schenkbelasting te voldoen.
Zonder problemen een familiehypotheek
Deze standpunten zijn geen regelgevingen, maar dienen wel goed gelezen te worden. De Financiële Planning Specialist heeft alle standpunten uitgeplozen en deze voor u samengevat. Heeft u vragen of twijfelt u aan een bestaande overeenkomst? Het kan van belang zijn de huidige leenovereenkomst te toetsen aan dit besluit en waar nodig aan te passen. U kunt de leenovereenkomst gerust aan ons voorleggen. Mail naar jaap@fpsadvies.nl voor een inhoudelijke toetsing van de lening, of om uw vragen te stellen. Zo komt u niet voor vervelende verassingen te staan. Lees hier meer over familie hypotheek.
