Vastgoed in box 3 vanaf 2028: onderhoud of verbetering kan een groot verschil maken

Het kabinet wil vanaf 1 januari 2028 het werkelijke rendement in box 3 belasten. Box 3 is de belasting over vermogen, zoals spaargeld, beleggingen en bepaalde vormen van vastgoed. Voor vastgoed is een vermogenswinstbelasting voorgesteld. Dat betekent dat de jaarlijkse inkomsten uit het vastgoed worden belast, terwijl een waardestijging in beginsel pas bij verkoop of een andere fiscale vervreemding wordt afgerekend. Deze wijziging kan grote gevolgen hebben voor uw vermogensplanning. Deze nieuwe regels zijn vooral van belang voor mensen die vastgoed voor eigen gebruik hebben, zoals een vakantiewoning, een tweede woning of een ander pand dat zij niet of slechts gedeeltelijk verhuren. Ook eigenaren van leegstaande panden kunnen met de regeling te maken krijgen. Het wetsvoorstel is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer heeft het voorstel op 30 juni 2026 plenair behandeld, maar de stemming is uitgesteld in afwachting van aangekondigde wijzigingen. De regeling is daarom nog geen definitieve wet. Het kabinet beschouwt het bestaande wetsvoorstel wel als basis voor invoering per 2028.

Vastgoedbijtelling bij eigen gebruik en leegstand

Voor vastgoed dat niet of niet vrijwel het gehele jaar wordt verhuurd, bevat het wetsvoorstel een vastgoedbijtelling van 3,35% van de waarde. Bij woningen wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. Bij ander vastgoed geldt de waarde in het economische verkeer aan het begin van het kalenderjaar. De vastgoedbijtelling is niet alleen bedoeld voor vakantiewoningen. De voorgestelde regels kunnen ook gelden voor bijvoorbeeld een tweede woning die de eigenaar zelf gebruikt, een leegstaande winkel, een kantoor of een ander pand. Dat kan vooral ongunstig uitpakken bij langdurige leegstand of wanneer een pand wordt verbouwd of herontwikkeld, maar nog geen huurinkomsten oplevert. Bij verhuur gedurende ten minste 90% van het jaar wordt volgens de toelichting de werkelijke huuropbrengst belast. Bij verhuur gedurende minder dan 90% geldt in beginsel het hoogste bedrag van de werkelijke opbrengst en de vastgoedbijtelling.

Een eenvoudig voorbeeld

Stel dat iemand een vakantiewoning bezit met een WOZ-waarde van €300.000 en deze woning grotendeels zelf gebruikt. Bij een vastgoedbijtelling van 3,35% wordt dan uitgegaan van een bedrag van €10.050 per jaar. Dat bedrag vormt het uitgangspunt voor de belastingheffing, ook als de woning in dat jaar weinig of geen huurinkomsten heeft opgeleverd. Als de eigenaar in datzelfde jaar €8.000 uitgeeft aan schilderwerk, het herstellen van een lekkage en het vervangen van een versleten cv-installatie door een vergelijkbare installatie, kunnen deze kosten volgens de bedoeling van het wetsvoorstel mogelijk direct in aanmerking komen als onderhoudskosten. Geeft de eigenaar daarnaast €25.000 uit aan een luxe keuken, een uitbouw of een hoogwaardige verduurzaming die het pand duidelijk beter maakt, dan worden die kosten in beginsel niet direct afgetrokken. Zij verhogen dan de fiscale verkrijgingsprijs en kunnen pas bij een latere verkoop worden verrekend.

Onderhoudskosten direct aftrekbaar

Het kabinet heeft gekozen voor een brutovastgoedbijtelling. Volgens de toelichting betekent dit dat onderhoudskosten en vergelijkbare periodieke kosten in het jaar van betaling aftrekbaar zijn. Dit zou ook gelden wanneer de vastgoedbijtelling wordt toegepast. Voorbeelden van mogelijke onderhoudskosten zijn:

• schilderwerk;
• het herstellen van een lekkage;
• het vervangen van een versleten onderdeel door een vergelijkbaar onderdeel;
• regulier herstel van dak, gevel, leidingen of installaties.

De eigenaar moet de kosten kunnen aantonen met facturen, betaalbewijzen, overeenkomsten en andere relevante stukken. Een algemene omschrijving zoals “verbouwing woning” zal waarschijnlijk onvoldoende zijn. Het is daarom belangrijk dat duidelijk wordt vastgelegd welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en waarom deze werkzaamheden nodig waren. Bij een Vereniging van Eigenaars geldt een bijzonder aandachtspunt. De periodieke bijdrage aan de VvE is niet als zodanig aftrekbaar. Pas wanneer de VvE daadwerkelijk onderhoud aan het pand laat uitvoeren, kan het aan de eigenaar toe te rekenen gedeelte van die onderhoudskosten mogelijk in aanmerking worden genomen. De eigenaar moet dan kunnen onderbouwen welk deel van de VvE-uitgaven betrekking heeft op daadwerkelijk uitgevoerd onderhoud.

Verbeteringskosten pas later verrekenen

Verbeteringskosten worden anders behandeld. Deze kosten zijn niet onmiddellijk aftrekbaar, maar verhogen in beginsel de fiscale verkrijgingsprijs van het vastgoed. Daardoor wordt bij een latere verkoop een lagere vermogenswinst belast. Het onderscheid is in theorie duidelijk:

• Onderhoud brengt het pand terug in de bestaande staat.
• Verbetering voegt iets toe of brengt het pand in een wezenlijk betere staat.

In de praktijk lopen onderhoud en verbetering vaak door elkaar. Een verouderde keuken vervangen kan onderhoud zijn als de keuken wordt vervangen door een vergelijkbare keuken. Wordt gekozen voor een veel luxere uitvoering of wordt de indeling ingrijpend gewijzigd, dan kan sprake zijn van verbetering. Hetzelfde speelt bij badkamers, installaties, isolatie en verduurzaming. Een verbouwing kan daardoor zowel direct aftrekbare onderhoudskosten als later verrekenbare verbeteringskosten bevatten. Bij een renovatie van €40.000 kan bijvoorbeeld €15.000 betrekking hebben op noodzakelijk herstel en €25.000 op uitbreiding of kwaliteitsverbetering. In dat geval is het belangrijk om de werkzaamheden en kosten afzonderlijk te laten specificeren.

Opvallende onduidelijkheid in de wettekst

De bedoeling van de regering is duidelijk: onderhoudskosten moeten ook aftrekbaar zijn als de vastgoedbijtelling geldt. De voorgestelde wettelijke bepalingen sluiten daar echter niet volledig op aan. De kostenaftrek is in artikel 5.38 gekoppeld aan kosten die worden gemaakt voor het verkrijgen, innen of behouden van reguliere voordelen. De vastgoedbijtelling wordt in artikel 5.15 afzonderlijk genoemd naast de reguliere voordelen en staat in artikel 5.19. Daardoor kan juridisch discussie ontstaan over de vraag of de wettekst de beoogde kostenaftrek bij toepassing van de vastgoedbijtelling voldoende ondersteunt. Zolang het parlementaire traject niet is afgerond, moet daarom niet zonder voorbehoud worden aangenomen dat de uiteindelijke wet precies zal werken zoals de toelichting nu beschrijft. Een technische aanpassing van de wettekst ligt voor de hand.

Wat kunt u nu al doen?

Kosten die vóór de invoering worden gemaakt, worden niet automatisch aftrekbaar onder het nieuwe stelsel. Het is wel verstandig om de vastgoedadministratie alvast geschikt te maken voor de toekomstige eisen. Bewaar per pand:

• facturen en betaalbewijzen;
• offertes en overeenkomsten;
• een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden;
• foto’s van de situatie vóór en na de werkzaamheden;
• rapportages van aannemers, installateurs of deskundigen;
• bij VvE-panden: jaarstukken, onderhoudsplannen, besluiten en specificaties van daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden.

Laat aannemers op facturen afzonderlijk vermelden welke werkzaamheden onderhoud betreffen en welke werkzaamheden een uitbreiding of kwaliteitsverbetering vormen. Als werkzaamheden niet goed kunnen worden gesplitst, leg dan schriftelijk vast hoe de verdeling tot stand is gekomen en bewaar de onderliggende berekening. Bij grotere verbouwingen kan het verstandig zijn om vooraf advies in te winnen. Dat voorkomt niet altijd discussie, maar maakt wel duidelijker welke kosten naar verwachting direct aftrekbaar zijn en welke kosten pas bij een latere verkoop kunnen worden verrekend.

Conclusie

De nieuwe box 3-heffing kan voor vastgoedbezitters een grote verandering betekenen. Dat geldt vooral voor mensen die een woning of ander pand zelf gebruiken, slechts gedeeltelijk verhuren of tijdelijk leeg laten staan. Zij kunnen mogelijk met een vastgoedbijtelling worden geconfronteerd, ook als het pand weinig inkomsten oplevert. Het onderscheid tussen onderhoud en verbetering wordt daarbij belangrijk. Onderhoudskosten zijn volgens de bedoeling van het kabinet direct aftrekbaar. Verbeteringskosten verlagen pas later de belastbare vermogenswinst bij verkoop. De wetgeving is echter nog niet definitief en bevat op het punt van kostenaftrek bij de vastgoedbijtelling een onduidelijkheid. Vastgoedbezitters doen er daarom verstandig aan hun administratie tijdig voor te bereiden en werkzaamheden goed te laten specificeren. Belangrijke investeringsbeslissingen moeten zij voorlopig niet uitsluitend op het huidige wetsvoorstel baseren.