Familiehypotheek, rente en de belastingdienst (deel 4)
De belastingdienst heeft stukken openbaar gemaakt inzake de familiehypotheek. In de handreiking geeft zij aan de hand van een aantal vragen weer op welke basis de rente van een familiehypotheek moet worden getoetst. De hoofdvraag is: In hoeverre is de rente bij een familiehypotheek aftrekbaar als eigen woning rente? In dit deel bespreken we het toetscriterium 4. In de voorgaande delen zijn de vorige toetscriteria besproken.
De belangrijkste vraag die volgens de belastingdienst gesteld moet worden is, hoe de rente van een familiehypotheek moet worden geduid, als die hoger is dan de geldende marktrente. De geldende marktrente wordt bepaald door financiële instellingen die met elkaar concurreren om, voor de geldlener zo gunstig mogelijke rente en voorwaarden, een lening aan te bieden. De belastingdienst gaat ervan dat op deze manier de geldlening onder normale, objectieve omstandigheden tot stand komt. Dat is niet altijd het geval bij een familiehypotheek. Men voert hiervoor de volgende grond aan: “Bij geldleningen verstrekt door (bijvoorbeeld) familieleden kunnen (ook) andere omstandigheden een rol spelen bij het bepalen van de hoogte van de rente.
Ouders willen hun kinderen helpen bij de verwerving van een woning, hoeven wellicht geen hypothecaire zekerheid voor de lening, hebben een laag rendement op hun spaarrekening, doen aan vermogensoverheveling naar hun kinderen, hebben geen behoefte aan een uitgebreide overeenkomst met bepalingen over aflossing, boeterente, rentevastperiode, etc. Op zichzelf maakt het niet uit met welke achtergrond een geldlening wordt verstrekt, maar deze bijzondere omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat wordt afgeweken van hetgeen in marktconforme omstandigheden wordt overeengekomen”. Vervolgens worden er een aantal arresten aangehaald waaruit volgens de belastingdienst blijkt dat er een onderscheid kan worden gemaakt tussen enerzijds de rente die wordt vergoedt en de economische realiteit van diezelfde rente. Die lijn wordt doorgetrokken in het deel van de rente wat bovenmatig is. Als voorbeeld wordt een verstrekte familiehypotheek aangehaald waarin een rente van 6% wordt gehanteerd. Dit bedrag ligt boven de geldende marktrente (momenteel (19 juli 2023) circa 4,5% voor 10 jaar vast). De volgende stappen moeten dan worden gezet om te kunnen bepalen welk deel van de rente een onafhankelijke derde niet zou zijn overeengekomen.
- Allereerst moet de overeenkomst van de familiehypotheek worden geanalyseerd op soort lening, gestelde zekerheden, rentevastperiode, andere specifieke voorwaarden;
- Vervolgens moet worden bepaald wat het gangbare percentage is bij een financiële instelling (4,5%) waarbij het ontbreken van zekerheden niet wordt meegewogen.
De volgende twee elementen spelen met name een rol volgens de belastingdienst en moeten in onderlinge samenhang worden beoordeeld: gestelde zekerheden en risicoprofiel van de geldnemer. Dit moet worden beoordeeld op het moment van aangaan van de familiehypotheek.
De gestelde zekerheid ziet met name op het recht van hypotheek. Die wordt altijd verlangd door een financiële instelling. Bij een familiehypotheek blijft dit vaak achterwege. Wel is vaak een pos/neg verklaring aanwezig waarbij op eerste verzoek alsnog een hypotheek kan worden gevestigd. De belastingdienst vindt in algemene zin dat het ontbreken van zekerheden een verhoging van het rentepercentage rechtvaardigt. Dit verhoogt het risico op het niet terugbetalen van de familiehypotheek. Het volgende is letterlijk uit de tekst van de belastingdienst overgenomen: “Het verstrekken van een lening zonder zekerheidstelling is onder zakelijke omstandigheden echter niet gebruikelijk. Onderzocht zal moeten warden wat de achtergrond is van het ontbreken van zekerheid. Op het moment dat er materieel voldoende zekerheid is (als er, bijvoorbeeld op ieder gewenst moment alsnog zekerheidstelling kan worden verkregen, geen twijfel over bestaat dat er voor de geldverstrekker voldoende zekerheid bestaat), dan moet aan het feit dat er formeel geen zekerheid is gesteld weinig waarde worden toegekend bij de bepaling in hoeverre een hoger rentepercentage reëel is. De vergelijking met het rentepercentage voor een persoonlijke lening, die in dit verband wel eens wordt gemaakt, is niet terecht. De aanwending van een lening voor de verwerving van een woning biedt de mogelijkheid van verhaal op dat vermogensbestanddeel, terwijl een persoonlijke lening aan consumptieve uitgaven kan worden besteed“. Een financiële instelling verstrekt ook kredieten voor, bijvoorbeeld onderhoud aan de eigen woning, die niet met zekerheden gepaard gaan en waar een hoog rentepercentage aan wordt gehangen. Alleen vanwege het ontbreken van zekerheden. Ook verstrekt een financiële instelling consumptieve kredieten met recht van hypotheek. Het vetgedrukte deel kan ik niet volgen. Zonder pandrecht of andere zekerheden heeft men geen specifiek recht. Bovendien is een belegging in aandelen fiscaal ook een consumptieve lening. Als het vermogen inclusief de eigen woning positief is kan de familiehypotheek worden terugbetaald. Dat is in algemene zin zo.
Het risico dat de verkrijger van de familiehypotheek de familiehypotheek niet terug kan betalen is ook een belangrijk aspect. Dit risico wordt met name bepaald door het inkomen uit arbeid of onderneming. Een financiële instelling neemt het aanwezige vermogen in het algemeen maar in beperkte mate mee bij het bepalen van het inkomen. In twee arresten wordt dit toegelicht waarbij het arrest uit 2013 met een verstrekte familiehypotheek met een rente van 8% door de Rechtbank wordt toegestaan. Dit, vanwege het hogere risico in die specifieke casus.
Van belang is om goed te onderbouwen op basis van welke gronden de familiehypotheek is verstrekt eventueel met bijbehorende berekeningen en afwijkingen. Dat blijft maatwerk. Voor advies kunt u terecht bij Jaap Franken, 06 417 17 904.
